*政策观察:住建部定调!2022年房地产发展重点在这三个领域 事关每个人!
对于房地产行业来说,2021年是一个转折点,房地产行业告别沿用20多年的“高杠杆、高负债、高增长”模式,回归理性发展航道,靠经营效益驱动增长,这其中就避免不了面临压力、调整和阵痛。
2022年房地产发展何去何从?
住建部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示:2022年,将坚持稳字当头、稳中求进,着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫,努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。
王蒙徽说,房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。同时,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。
具体来看,将从三个方向去重点推进:
· 针对新市民、青年人等群体住房需求,大力发展保障性租赁住房,因地制宜发展共有产权住房,加快发展长租房市场。
· 针对城镇老旧小区居民的住房改善需求,落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策,加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。
· 针对老年人的适老化需求,加强顶层设计,在部分地区开展试点,探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。
值得注意的是,近日业界多位专家对未来房地产大方向进行预判,基本都离不开这三点,其中城市更新是共识。
中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立表示:未来房地产发展重点有三个领域,一是城市更新,二是提供经济适用房、保障房、廉租房,三是乡村建设。
原建设部副部长、中国房地产业协会原会长、中国建筑协会原理事长宋春华表示:
从历史情况看,当城镇化率接近70%的时候,各个国家都要实现转型,就是从增量型转向存量型,所以我们的发展方式也要转变,要实施城市更新。
专家们认为,未来,一方面要坚守“房住不炒”的基本原则,不能把房地产过于金融化;另一方面也不能把房地产“妖魔化”,要保证房地产行业朝着正确方向发展。
中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立说,“房地产是持久不衰的支柱产业。”收入水平高了,住房可以不断地升级。因此即使在发达国家,房地产仍然是拉动经济增长的支柱产业。
城市的生命就是一个不断新陈代谢、更新发展的过程。房地产作为城市的重要组成部分,同样需要跟随城市的进程更新迭代。
因此,未来房地产围绕这三大领域的市场前景可期:一、老旧住宅改造;二、经济适用房、保障房加大供应;三、县域经济及乡村建设。
*他山之石:后城镇化时代,房企的未来在哪里?深圳金地集团发展启示
中国楼市,在2021年遭遇了自“1998年全面房改”以来未有之大变局。
2021年三季度,房地产对GDP的贡献为负值;四季度准确数据尚未公布,估计也很有可能是负数。这种情况,只在2008年全球金融风暴和疫情爆发之初出现过。
一大批地产百强甚至头部房企,陷入了“生死”挣扎之中。
很多人将问题归结于外部调控力度过猛,但更值得反思和内省的是,为何同样的外部环境下,有的房企依旧稳中有进?
比如深圳金地。
据金地公告披露:2021年全年,金地集团累计实现签约面积1377万平方米,同比上升15.25%;累计实现签约金额2867.1亿元,同比上升18.15%,短短几年间,规模从破千亿到如今近3000亿。
规模快速增长并没有让金地走上高杠杆、高负债的道路。
截至2021年上半年,金地扣除预收账款资产负债率为69.44%,净负债率为69.59%,现金短债比为1.5,三道红线从一开始就全部达标。
在行业艰难“过冬”的2021年,金地的“金字招牌”显得愈加耀眼。
众所周知,中国城镇化已经进入了后半程,人口红利在减少。而房地产的发展,在经历了黄金时代、白银时代之后,也开始进入了青铜时代。
在“新常态”下,房企的未来在哪里?金地经验将带来哪些启发?
01 眼界和胸怀,对一个企业很重要
回看中国房地产发展的历史,周期性波动特征明显,而且总会有人在低谷时倒下,也总会有人在波峰时雄起。
过去,中国房企想要做大做强,无非有两种选择:
要么在周期顶端抓住风口,迅速扩大规模,实现跨越式发展。
要么抗住周期底部的影响,点滴积累,实现渐进式发展。
但细数金地发展历史,你会发现它走出了属于自己的第三条路:
在周期顶端精准踩点机遇,在周期底部坚守发展方向,实现“跨周期”式发展。
1988年初,全国住房制度改革会议在京开幕,中国房地产市场正式进入起步阶段。
1992年,中央确立房地产业是第三产业的重点产业之一,风口之下,金地抓住机遇,仅过去不到一年,就顺利取得房地产经营权与自营性建设监理权。
时间来到1994年,国家经济政策收紧,中国房地产业迎来了第一个发展周期的低谷。
也正是在这样一个背景下,金地则开启了自己的“跨周期”操作:
以改制为契机,逆流而上进入了快速发展的阶段。
1994年年初,金地正式更名为“深圳市金地实业开发总公司”,恰逢深圳市现代企业制度改革,金地积极加入,成为 28 家试点企业中唯一一家区属企业,用不到两年时间,完成了现代化企业制度改革,“金地集团股份有限公司”正式运作。
途径之一是率先实现上市,通过上市倒逼企业规范化运作,最终实现行稳致远。 在金地集团1999 年上半年经济工作会议上,凌克董事长提出:“金地这样效益良好的企业,一定有上市的机会和希望,只是时间早晚的问题”
金地开足马力设立投资部,超前准备上市有关的申报资料,一切只等春风来时,抢占先机。
机遇总会青睐那些有准备的人。
1999 年 3 月,国务院批准了建设部提出的房地产企业上市试点要求。
率先上市,不仅为金地拓宽了融资渠道、全面提升了品牌,还倒逼着金地升级了管理,实现了规范运作,为未来的“跨周期发展”奠定了基础。
02 找准方向,打破发展的“天花板”
但是,在房地产这样一个周期性行业中,仅有勇气远远不够。
2001年,上市不久的金地集团吹响了全国布局的号角,如何走出去是一个大问题。
其实不光是金地,这也是大部分房企在扩张之初会面临的问题,尤其是对于在一个方向上已经做出成绩的企业,是安于一隅,还是迈出关键一步?如果选择扩张,资源压力和市场压力又该如何解决?
金地领导人齐聚,头脑风暴思维碰撞之下,如何扩张有了方向:“先为不可胜,方可为胜”。 通俗一些讲,就是在发展之中力求稳健。
两军对阵时,首先你要不被对方打败,然后再寻机会打败对方,这样就能自保而获全胜。即使扩张,也要保证在低风险的模式下实行,规划要做大,但必须: “进可攻,退可守”。
立足于形成体系的产品力,金地确立了“纵横两线,并行考虑”的扩张策略,即城市布局的横线,产品结构类型的纵线双线程进行。
用已经成熟的模式应对扩张中可能存在的风险,无疑是明智的选择。
资源不够,那就把好钢用在刀刃上;市场方向不明,那就下沉式深耕。
更重要的是,在进驻城市之时,力求看清市场、深耕市场,贡献出符合当地市场追求的优质作品。
只有找准方向,敢于深耕,才能让房企在市场中成为人先,真正的打破企业发展的“天花板”。
03 稳健发展,做“长期主义者”
在房企崇尚高周转,快速扩张的年份,金地一直秉承着“稳健发展”的战略,这也让金地一度被贴上“保守”的标签。
但正是因为“稳健”,才让金地行稳致远,成为了房企里的“长期主义者”。
所谓“长期主义”,就是规范经营、对股东负责、对客户负责,不投机、不冒进,做时间的朋友。
今年以来,房企频繁爆雷,累计违约债券规模超过500亿元,10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望被接连下调,这在蓬勃了近20年房地产发展史上都是绝无仅有,甚至有一些号称“稳健”发展的房企也未能幸免。
这样的情况,不禁令人发问:什么是才是真正的稳健?
不作为,安于现状不叫稳健,真正的稳健是有内核的发展,金地稳健的内核究竟是什么?
一、创新驱动下的硬核“产品力”
如今的金地,拥有“五芯精装家”带来的品质、“Life智享家”带来的便利、“金地健康家”带来的健康、“微气候智慧决策系统”带来的舒适、“PLUS玩呗”带来的兴趣,这一系列立足于客户需求的创新成果已实现了标准化。
凭借成熟立体的创新体系,11月26日金地成功获评克而瑞“2021年中国房地产企业产品力TOP 10”。
在房企重拾“产品力”的关键时刻,这种长期坚持形成的产品打造体系,就是一种先天优势。
更重要的是,一直秉承“科学筑家,智美精工”产品理念的金地,对于创新的要求还在不断提高:
即便是同系产品,也会结合地域文化及目标客户需求,发挥区域和项目的主观能动性,对产品进行迭代更新。
产品都针对不同城市,从城市文化、客户需求、价格角度上再做革新,甚至将城市天气都纳入了创新的考虑范围。
步伐未止于此,当各开发商都在解决户内空间基本空间和功能时,金地已经在进行户内生活场景的加载。
面对变化,金地开始发挥属于“理科生”的特长,给出了产品升级的一个答案:打造架空层体系,发展共享空间
新时代的居住价值上,架空层不仅仅是一个容纳物品和行为,仅提供某种特定的、单一化的、特定人群功能的一个空间,也应该有一些复合化的、可变的公共空间,满足社交的需求,也是家的一种延伸针对不同年龄层次的需求,金地在架空层打造上下足功夫,形成了包括,无忧成长盒子(儿童)、悠Time空间(长者)、能量动感ZONE(运动健康)、无界社区空间(社区生活)、友邻会客厅(社交)在内的共享空间体系。
发展共享空间,打造架空层并不是金地的专利,头部房企像碧桂园、万科最近几年都在提这个概念,不过论创新,论细致程度,金地不遑多让。
也许,面对不一样的需求,金地不是做得最快的,但长期立足创新产品力的金地,一定是极其用心去打造的房企之一。
他们相信“人的一生,都走在回家的路上”。
三、立足于“体内”的多元化发展
金地一直崇尚多元发展,正如金地总裁凌克所说:“今后一家公司如果说它只能做住宅,这家公司是没有竞争力的。”
目前,金地以地产+服务+金融为三驾马车,在传统的住宅开发之外,还在商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为核心的体育产业集群运营等领域稳扎稳打。
为什么同样是“多元化”,有的企业把自己搞出了暴雷,金地却稳健如一?
核心在于一个概念“体内孵化”。
如果房企只是为了多元而多元,那么意义在哪?大部分房企的多元化,暂时都很难看到盈利,如果不考虑自身发展的承受能力,仅凭一腔热血盲目多元化,大概率就是加剧企业经营风险,走上爆雷的生死线。
但金地的多元化拥有明确的方向和节奏:
一是多元化所需要的资金资源来源于体内,二是多元化的发展方向,实际上是从房地产本业中顺延而生。
敢于做行业“第一个吃螃蟹的人”,同时秉持有内核的稳健。金地能够成为一个周期性行业中的“长期主义者”,底气正是来源于此。
2021年,对于中国房地产市场来说,是充满变化的一年,对于金地集团而言,迎来了上市20周年的特殊时刻。
勇为潮头的精神,敢为人先的坚守,最终结出了“稳而有为”的果实。如今,中国房地产市场走过“黄金时代”,长久坚持“稳”是房企生存的条件,稳而有为,则是房企未来发展的根本。
2021年,金地也20周岁了,2022年,新一个“20年”又将开启。
作为最早成立的区域公司,这位“带头大哥”秉承着金地的长期坚守,正在“稳而有为”的道路上不断进发。